Die Erwerber einer Eigentumswohnung in Frankfurt klagten gegen den Bauträger auf Rückabwicklung des Bauträgervertrages. Die Kläger stützten ihr Rückabwicklungsbegehren zum einen auf die Nichteinhaltung von Schallschutzvorgaben, welche jedoch hier nicht weiter interessieren, da das OLG Ausführungen hierzu für entbehrlich hielt.
Interessant ist vielmehr ein anderer Punkt: In dem Verkaufsprospekt mit dem Titel „Skyline-Wohnkonzept“ wurde durch Bilder und Text ein unverbaubarer Skyline-Blick auf Frankfurt hervorgehoben.
Nach Vertragsschluss und Übergabe des Objekts an die Kläger hatte die beklagte Bauträgerin den Blick auf die Frankfurter Skyline durch die Errichtung eines weiteren Objekts erheblich eingeschränkt.
Das OLG nahm zunächst an, dass es sich bei dem Verkaufsprospekt um Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB handelt, so dass die darin angegebene Beschaffenheit von den Erwerbern erwartet werden konnte. Sodann befasst sich das OLG mit dem Begriff der Skyline „als die Teilansicht oder das Panorama, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichnet“. Das OLG kommt zu dem Ergebnis, dass die beklagte Bauträgerin durch das spätere Objekt dieses Panorama erheblich beeinträchtigt hat. Diese „sichtbehindernde Bebauung“ durch das spätere Projekt stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar, welche zur Rückabwicklung des Kaufvertrags berechtige.
Wenngleich für die Sachmängelhaftung eigentlich Werkvertragsrecht Anwendung findet, greift das OLG an dieser Stelle auf § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aus dem Kaufrecht zurück. Angesichts der ohnehin gemischten Rechtsnatur des Bauträgervertrags dürfte dies gerechtfertigt sein. Gleiches ließe sich jedoch auch durch die Qualifizierung als Beschaffenheitsvereinbarung im Wege der Vertragsauslegung erreichen. Diesen Weg waren etwa der BGH (Urteil vom 25.10.2007, VII ZR 205/06) und das OLG München (Urteil vom 15.03.2011, 9 U 4665/10) gegangen.
Für die Praxis zeigt die Entscheidung des OLG Frankfurt (Urteil vom 12.11.2015 – 3 O 4/14) erneut, dass stets sämtliche Unterlagen in den Blick zu nehmen sind, die zum Vertragsschluss geführt haben.
Dr. Stefan Taube, Bonn, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
