Das OLG hat einen entsprechenden Anspruch der Erwerber unter Hinweis darauf bejaht, dass der Bauträger aufgrund seiner betreuenden Funktion eine „Sachwalterstellung“ inne habe, die ihn verpflichte, jeweils zu überprüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt, und gegebenenfalls planerische Anweisungen zu geben (Koordinierungsverpflichtung).
Diese Koordinierungspflicht bezieht sich – so das OLG – gerade auf die Verbindungs- bzw. Schnittstelle zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks.
Letztlich wird in der Entscheidung noch beiläufig erwähnt, dass auch ein etwaiger Gewährleistungsausschluss des Bauträgers für den Sonderwunsch selbst nicht eingreifen würde, wenn – wie hier – der Mangel nicht in der handwerklichen Leistung des Sonderwunsches, sondern in der unzureichenden Koordinierung zu sehen sei.
Unser Praxistipp
Schon bei der Gestaltung eines Bauträgervertrages sollten konkrete Regelungen zur Ausführung von Sonderwünschen berücksichtigt werden. Allgemein bietet es sich an, Sonderwünsche nur unmittelbar über den Bauträger zu beauftragen und abzuwickeln und auch diesem gegenüber zu vergüten (unselbständiger Sonderwunschvertrag), da der Sonderwunsch dann Bestandteil der Gesamtleistung wird. Man vermeidet damit nicht nur die so genannte „Schnittstellenproblematik“, sondern auch Probleme bei der Zuordnung von etwaigen Mängeln im Gewährleistungsfalle.
Rechtsanwalt Werner Dupuis, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
