Die Parteien hatten 1994 einen Bauträgervertrag abgeschlossen, bezugsfertig war das Haus Ende 1994, die letzten Mängel wurden im Laufe des Jahres 1995 beseitigt. Nach dem Vertrag war die vorletzte Rate bei Bezugsfertigkeit fällig und die letzte nach Beseitigung aller Mängel. Nachdem der Erwerber die letzten beiden Raten nicht zahlte, klagte der Bauträger diese Anfang 1997 ein. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde der Erwerber zwar verurteilt, die letzte Rate zu zahlen. Der Anspruch auf die vorletzte Rate wurde aber wegen Verjährung abgewiesen, weil diese bereits 1994 fällig geworden war, so dass die Verjährung für diese Rate nach altem Recht Ende 1994 begann.
Nachdem dieses Verfahren abgeschlossen und der Erwerber zwar die die letzte, naturgemäß aber nicht auch die vorletzte Rate bezahlt hatte, verlangte er die Übereignung des Grundstücks, was sowohl durch das Landgericht als auch das Oberlandesgericht zugestanden wurde. Der BGH sah dies anders und hat die Klage unter Aufhebung der vorhergehenden Urteile abgewiesen.
Hintergrund der Überlegungen des BGH ist die Tatsache, dass auch ein verjährter Anspruch ein Zurückbehaltungsrecht begründen kann. Diese Ausnahme gilt immer dann, wenn die Forderung der einen Seite bereits entstanden war, bevor die Forderung verjährte. Die entsprechende gesetzliche Regelung hatte der BGH bereits im Zusammenhang mit der Aufrechnung dahingehend erweitert, dass dies auch dann gilt, wenn die gegenseitigen Ansprüche in unverjährter Zeit synallagmatisch (= im Gegenseitigkeitsverhältnis stehend) miteinander verknüpft waren. Dies ist immer dann der Fall, wenn der eine Vertragspartner eine Leistung (etwa den Einbau einer Heizung, den Verkauf eines PKWs) zu erbringen hat und der andere Vertragspartner hierfür zahlen muss.
Im vorliegenden Falle war der Anspruch auf die Einräumung des Eigentums an dem Baugrundstück bereits mit dem Abschluss des Grundstückkaufvertrages entstanden. Durch den gleichen Vertrag war auch der Anspruch auf den Kaufpreis entstanden, so dass diese Voraussetzungen gegeben waren. Wenn damit auch für den Bauträger das Verjährungsproblem geringfügig entschärft wird, weil er selbst bei Verjährung seiner Ansprüche nicht mehr völlig rechtlos dasteht, so hilft ihm dies nur begrenzt weiter. Denn die Pattsituation muss dann anderweitig aufgelöst werden.
Unser Praxistipp
Durch das neue Verjährungsrecht ist die Verjährungsfrist auf einen Zeitraum von 3 Jahren ab Fälligkeit und Kenntnis erweitert worden, so dass hier etwas mehr Zeit zur Durchsetzung der Ansprüche besteht.
Abwarten hilft nach unserer Erfahrung nicht. Besteht bereits Streit, so können allein durch Zeitablauf wichtige Beweismittel verloren gehen. Für den Bauunternehmer ist der kurzfristige Gang zum qualifizierten Anwalt allemal besser.
Rechtsanwalt Franz M. Große-Wilde, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
