Dabei werden in der Regel
- nur beschränkte Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten vereinbart (z.B. Anstreicherarbeiten, Modernisierung von Bodenbelägen sowie der Heizungs- und Sanitärinstallation),
- jedoch die restliche Altbausubstanz unverändert gelassen (z.B. Feuchtigkeitsabdichtung, Schall- u. Wärmedämmung sowie tragende Bauteile).
In diesen Fällen ist die tatsächliche und rechtliche Abgrenzung zwischen
- dem üblicherweise vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Sachmängel an der unverändert bleibenden Altbausubstanz und
- der vertraglichen Gewährleistung für vereinbarte Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten mit erheblichen Risiken behaftet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haftet der Bauträger – trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für die unverändert bleibende Altbausubstanz – nach den Gewährleistungsbestimmungen des Werkvertrages, wenn er sich zu Bauleistungen verpflichtet, die nach Art und Umfang Neubauarbeiten entsprechen.
Unser Praxistipp
Im Vertrag sollte die Leistungs- und Risikoabgrenzung zwischen der unverändert bleibenden Altbausubstanz einerseits sowie den Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten andererseits möglichst konkret festgelegt werden.
Darüber hinaus besteht das Risiko einer Bauträgerhaftung wegen einer Verletzung der Aufklärungspflicht oder aus dem rechtlichen Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens von Sachmängeln (Beispiele: Feuchtigkeitsbildung in erdberührten Bauteilen sowie Schall- und Wärmedämmung).
Zur Beschränkung dieses Risikos sollte im Vertrag deutlich darauf hingewiesen werden, dass die nicht sanierten oder modernisierten Bauteile dem technischen Stand bei der Errichtung des Gebäudes entsprechen.
Rechtsanwalt Heiner Drever, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
