Grenzen der Denkmal-Erhaltungspflicht
Der Eigentümer eines denkmalgeschützen Fachwerkhauses aus 1700 beantragt die Genehmigung, dieses abzureißen, weil ihm der weitere Erhalt nicht zugemutet werden könne.
Kosten des selbständigen Beweisverfahrens nach Nachbesserung
Die Situation ist im Baurecht nicht selten: Nach Streit um das Vorhandensein von Mängeln leitet der Auftraggeber ein gerichtliches Beweisverfahren ein. Im Gutachten bestätigen sich die Mängel. Der Auftragnehmer hat ein Einsehen und bessert nach. Wer trägt die Kosten des Beweisverfahrens?
Abweichungsklausel im Bauträgervertrag unwirksam
In Bauträgerverträgen nehmen die Bauträger gerne Klauseln auf, die ihnen bei der späteren Ausführung Spielraum für einzelne Änderungen einräumen. Derartige Klauseln sind, weil sie das jeweilige Bausoll und damit die konkrete Leistung des Bauträgers nicht exakt beschreiben, umstritten gewesen.
Anrechnung von Gebühren: Gegner wird nicht entlastet
Der Fall spielt im Verwaltungsrecht. Es ergeht ein obsiegendes Urteil; der Gegner muss die Prozesskosten bezahlen. Der Anwalt des Gewinners ist allerdings auch schon vor dem Prozess tätig geworden. Aus Gründen, die in der Besonderheit des Falles liegen mögen, muss der Gegner die Kosten des Vorverfahrens nicht mit bezahlen.
Nichteinzahlung des Sicherheitseinbehalts nach § 17 Nr. 5 VOB/B kann strafbar sein!
Eine der in der Praxis weniger bekannten Vorschriften der VOB/B ist deren § 17 Nr. 5: Haben die Parteien eines VOB-Vertrages vereinbart, dass vom Werklohn des Unternehmers ein Betrag bzw. Prozentsatz als Sicherheit einbehalten wird, so handelt es sich, wenn dieser Einbehalt nicht durch Bankbürgschaft abgelöst wird, um eine „Sicherheit durch Hinterlegung von Geld“.
Wichtig für Bauherrn und Architekten: Vertragsstrafenvorbehalt nicht vergessen!
In der Praxis wird in Bauverträgen häufig eine Vertragsstrafe für den Fall einer nicht fristgerechten Leistung vereinbart. Im Falle der Fristüberschreitung und des Verzuges kann der Bauherr die Vertragsstrafe dann nur verlangen, wenn er sich diese bei der Abnahme vorbehält. Dies gilt sowohl beim BGB-Bauvertrag, als auch beim VOB-Bauvertrag. Beim VOB-Bauvertrag sind hierbei alle in § 12 VOB/B genannten Abnahmezeitpunkte zu beachten. Deshalb ist der Vorbehalt der Vertragsstrafe z.B. auch bei der fiktiven Abnahme nach § 12 Nr. 5 VOB/B notwendig. Entsprechendes gilt auch für die nach dem BGB in Betracht kommenden Abnahmefiktionen.
Vertragsstrafen für End- und Zwischenfristen
Bei größeren Bauvorhaben wird oft eine Vielzahl von Vertragsbedingungen neben der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) und den gesetzlichen Regeln des BGB vereinbart, so dass bei der Vielzahl der Regeln schnell der Überblick verloren gehen kann. In solchen Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) sind für zeitliche Überschreitungen der geplanten Bauzeit häufig Vertragsstrafen vorgesehen. Hierbei wird regelmäßig nicht nur eine Vertragsstrafe für die Überschreitung des Endtermins vorgesehen, sondern auch schon für das Überschreiten von Zwischenterminen.
Verjährungsfrist für Werklohn und Hemmung der Verjährung nach neuem Recht
Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG Oldenburg) hat in seinem Urteil vom 24.11.2005 – 8 O 129/05 – ausführlich dazu Stellung genommen, unter welchen Voraussetzungen die Verjährungsfrist für den Werklohn nach dem neuen Verjährungsrecht gehemmt wird. Die vorbezeichnete Entscheidung zeigt dabei, dass nicht jede Werklohnforderung unbedingt verjährt sein muss, wenn zwischenzeitlich Vertragsverhandlungen geführt wurden.
Zahlungsziel von 90 Tagen in AGB des Auftraggebers einer Werkleistung ist unwirksam
Der Entscheidung des Oberlandesgerichtes (OLG) Köln vom 01.02.2006 – 11 W 5/06 – lag ein Verhandlungsprotokoll über Werkleistungen zugrunde, in welchem sich der Auftraggeber ein Zahlungsziel von 90 Tagen für die Bezahlung der Rechnungen seines Vertragspartners ausbedungen hatte. Das Verhandlungsprotokoll war formularmäßig vorgefertigt und für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen vorgesehen, so dass dessen Regelungen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen, die das frühere Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) abgelöst haben.
Formularmäßig bestimmte Vergütungspflicht von Kostenvoranschlägen unwirksam
In der Baupraxis kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Vergütung von Kostenvoranschlägen. Immer wieder werden Unternehmen von potentiellen Auftraggebern dazu aufgefordert, einen Kostenvoranschlag für ihre Leistungen vorzulegen. Die Erstellung eines Kostenvoranschlages kann durchaus mit einem nicht unbeträchtlichen Aufwand verbunden sein: Die Baustelle muss besichtigt werden, die erforderlichen Leistungen müssen ermittelt und kalkuliert werden, gelegentlich sind auch umfangreiche Projektierungsarbeiten erforderlich. Oft kommt es nach Erstellung und Vorlage des Kostenvoranschlages durch den Unternehmer dann nicht zu einem Vertragsschluss über das Gewerk mit dem Bauherrn, weil dieser den Auftrag schlussendlich an einen Konkurrenten vergibt. Für den übergangenen Unternehmer stellt sich dann die Frage, ob er den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen kann, die im Falle einer Beauftragung mit einkalkuliert gewesen wären.