Obwohl die Kosten der Mängelbeseitigung nur einen Bruchteil des Kaufpreises ausmachten, (ca. 2.500,00 € gegenüber ca. 84.000,00 €) und obwohl im Falle des Rücktritts vom Vertrage noch weitere nutzlos aufgewandte Vertragskosten in Höhe von ca. 8.000,00 € hinzukamen, hat der BGH der Klage des Käufers auf Vertragsrücktritt und Rückabwicklung des Kaufvertrages stattgegeben. Er hat zusätzlich noch festgestellt, dass der Verkäufer dem Käufer auch weitere, noch nicht bezifferbare Schäden (beispielsweise eine an die Bank zu leistende Vorfälligkeitsentschädigung) zu erstatten habe.
Der Verkäufer hatte vergeblich eingewandt, dass gem. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ein Rücktritt vom Vertrage nicht zulässig sei, wenn die Pflichtverletzung des Verkäufers unerheblich ist. Der BGH hat hierzu klargestellt, dass sich das Maß der „Pflichtverletzung“ nicht daran orientiert, wie hoch der dadurch verursachte Schaden bei dem Vertragspartner ist, sondern dass das Gesetz an das Verhalten des Vertragspartners anknüpfe. Der BGH wertet das arglistige Verhalten eines Vertragspartners als besonders schwerwiegend, sodass das Rücktrittsrecht des anderen Vertragsteils allenfalls bei Mängeln mit Bagatellcharakter ausgeschlossen sei (BGH, Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05 -)
In einer weiteren Entscheidung (Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05 -) bestätigt der BGH diese Rechtsprechung, und zwar in diesem Falle mit der Konsequenz, dass bei arglistigem Verhalten des Vertragspartners der geschädigte Vertragspartner noch nicht einmal verpflichtet sei, dem anderen gem. §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen, bevor er von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch mache.
Unser Praxistipp
Auch wenn die beiden Entscheidungen des BGH für das Kaufrecht ergangen sind, erhalten sie unmittelbare Bedeutung auch für den Bauvertrag. Der Unternehmer eines Bauwerks muss zukünftig damit rechnen, mit Rücktrittsforderungen des Bauherren auch bei Mängel geringerem Umfangs konfrontiert zu werden, wenn dem Bauherren der Nachweis gelingt, dass der Unternehmer die Mängel kannte und gleichwohl nicht offenbart hat.
Rechtsanwalt Werner Dupuis, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
