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Schallschutz bei Doppelhaushälften

Beim Schallschutz von Doppelhaushälften werden in den Verträgen oft sehr allgemeine Aussagen getroffen, mit denen gerade der jeweilige Bauträger nur die Mindestvorgaben festlegen möchte. Im Gegensatz dazu gehen die Bauherren oft davon aus, dass sie von Ihren Nachbarn nichts hören. In der Praxis wird diese Erwartung der Bauherren nicht selten enttäuscht. Die Bauträger berufen sich dann gerne auf die DIN 4109, in der nur Mindestanforderungen enthalten sind. Ein solcher Streitfall ging jetzt bis zum höchsten Zivilgericht.

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Kategorie: Bauvertragsrecht, Mängel

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 14.06.2007 (VII ZR 45/06, NJW 2007, 2983), dass der Umfang des geschuldeten Schallschutzes durch Auslegung des (Gesamt-)Vertrages zu ermitteln ist. Entscheidend sind danach die im Vertrag von den Parteien zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen über den Schallschutz.

Bei Vereinbarung eines üblichen Qualitäts- und Komfortstandards können die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 Anhaltspunkte liefern. Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten oder ein optimaler Schallschutz werde erreicht, sind nicht lediglich unverbindliche Anpreisungen, sondern erwecken beim Bauherrn die berechtigte Erwartung, der Schallschutz werde über das Maß hinausgehen, dass nach den Vorschriften als Mindestanforderung geregelt ist.

Der BGH hat hierbei deutlich Position für den Bauherrn bezogen. Allgemein wies er darauf hin, dass der Schallschutz für den Besteller einer Doppelhaushälfte eine große Rolle spiele. Der Lärmschutz nach der DIN 4109 sei jedenfalls nicht ausreichend, weil diese lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regele.

Können bei der konkret vereinbarten Bauweise bei technisch einwandfreier Ausführung höhere Schallwerte erreicht werden, so sind auch diese Werte geschuldet. (Daher bewirken z.B. Schallbrücken auch dann einen Mangel, wenn im Ergebnis die Minimal-Werte der DIN 4109 erreicht werden.) Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen, darf der Bauherr erwarten, dass der Unternehmer die Bauweise ausführt, die den hochwertigen Schallschutz erbringt, wenn dies ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.

Unser Praxistipp

Der Schallschutz sollte im Vertrag zwischen Bauherrn und Unternehmer klar und auch für den Bauherrn verständlich geregelt werden, um unterschiedliche Vorstellungen zu vermeiden.

Die DIN 4109 kann nicht mehr für die Feststellung eines üblichen Qualitätsstandards herangezogen werden, die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 können jedoch Anhaltspunkte liefern.

Rechtsanwalt Franz M. Große-Wilde, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Erbrecht