Das Oberlandesgericht Köln hat nun mit Urteil vom 28.07.2016 erklärt, dass bei Flachdacharbeiten die Verjährungsfrist auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf zehn Jahre und drei Monate verlängert werden kann. Begründet hat das Oberlandesgericht Köln die Entscheidung damit, dass gerade bei Arbeiten am Flachdach Ausführungs- wie auch Planungsmängel häufig vorkommen und erfahrungsgemäß oft erst später als fünf Jahre nach der Abnahme auftreten. Deswegen entschied das Oberlandesgericht Köln unter Hinweis auf dieses Gewerk, auch bezogen auf die betroffene Glasfassade, dass eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig sei. Das Gericht erteilte den Hinweis, dass es anerkannt ist, dass ein Bedürfnis für eine angemessene Fristverlängerung besteht, wenn ein Generalunternehmer die Abnahme erst viel später als sein Nachunternehmer erlangt und deshalb auch die Verjährung für ihn erst später beginnt. Soweit daher sogar die Gewährleistung des Nachunternehmers die Gewährleistung des Hauptunternehmers (Generalunternehmers) um drei Monate überschreitet, sei dies sachgerecht und unbedenklich.
Auf Basis der Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln könnte bei entsprechender Begründung und ausdrücklichen Hinweisen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und im Verhandlungsprotokoll möglicherweise nicht nur für Arbeiten an einer Glasfassade und Arbeiten an einem Flachdach, sondern für alle Arbeiten, die besonders anfällig für Ausführungs- und Planungsmängel sind, dort häufig vorkommen und insbesondere die Dichtigkeit des Gebäudes betreffen, eine Verlängerung der Gewährleistung auch unter Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ohne eine Individualvereinbarung zulässig sein. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, dass die Gewährleistungsverlängerung noch angemessen ist.
Unser Praxistipp:
- Der Generalunternehmer sollte dann, wenn er Bauteile durch einen Subunternehmer ausführen lassen möchte, die besondere Bedeutung für die Dichtigkeit des Gebäudes haben, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzuziehen, der ihm hilft, Allgemeine Geschäftsbedingungen zu formulieren, aus denen sich ergibt, dass eine angemessene Gewährleistungsverlängerung für Arbeiten erfolgt, die für die Dichtigkeit des Gebäudes von herausragender Bedeutung sind.
- Werden entsprechende Fachleute hinzugezogen, können Allgemeine Geschäftsbedingungen und Verträge/Verhandlungsprotokolle erarbeitet werden, durch die eine Verlängerung der Gewährleistung des Subunternehmers gegenüber dem Generalunternehmer in Grenzen möglich ist.
- Bei der Vereinbarung einer verlängerten Gewährleistung wird besonders auf den Leistungsumfang des Subunternehmers zu achten sein und wird spezifisch darauf einzugehen sein, für welche Leistungen diese verlängerte Gewährleistung tatsächlich gilt.
Rechtsanwalt Michael Brückner, Mechernich, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
